Après un rebond spectaculaire des ventes dans l'ancien en 2021 et un taux d'emprunt très bas, celui-ci a repris une courbe ascendante, avec une hausse qui pourrait progresser de 0,2 % sur le seul mois de mars. Quelle est la situation actuelle du marché immobilier, et quels sont les processus impactant l'évolution des taux de crédit ?
Crédit immobilier, comment évoluent les taux ? / iStock-busracavus
Un marché de l'immobilier florissant hors des grandes villes
La crise sanitaire a déclenché un exode massif des citadins vers les campagnes, la motivation étant d'y trouver une meilleure qualité de vie. Le marché immobilier des villes moyennes ou en bord de mer a explosé, affichant des hausses de prix allant jusqu'à deux chiffres. Sur l'ensemble du territoire, les prix ont augmenté de 10,3 % au cours des 24 derniers mois. Ce besoin de grand air et d'espace a fait s'envoler le nombre de ventes, avec près de 1,2 million de transactions constatées par les notaires. Seule la capitale affiche une baisse des prix, avec des ventes qui retrouvent leur niveau d'avant-crise. Les dix plus grandes agglomérations françaises ne jouent donc plus le rôle de locomotive, laissant la place aux zones rurales, où les hausses du prix de l'immobilier sont les plus fortes (+ 13,1 % sur les zones péri-urbaines et + 9,5 % sur les communes isolées). L'envolée des ventes de biens a néanmoins tendance à se tasser, avec une diminution fin 2021 du volume des transactions concernant l'ancien. Le comportement attentiste des vendeurs, habituel en période d'élection présidentielle, permet de pronostiquer une stabilisation en 2022 à un niveau proche de celui de la fin 2019.
Les différents leviers de l'augmentation des taux de crédit
Dans ce contexte de marché florissant, la baisse des taux observée en 2021 a profité à l'ensemble des emprunteurs, et principalement à ceux aux plus faibles revenus et à l'apport personnel moindre. Mais, en ce début d'année, la courbe a tendance à s'inverser, avec une augmentation des taux de l'ordre de 0,7 point. Différents mécanismes expliquent cette tendance haussière. Outre la hausse de l'inflation, les contraintes prudentielles qui pèsent sur les banques depuis le début de l'année ont un impact certain, avec une durée de prêt limitée à 25 ans et des mensualités de crédit inférieures à 35 % des revenus des emprunteurs. La réforme de l'assurance emprunteur pourrait également avoir une incidence sur la progression de la courbe. Il sera en effet possible de résilier son assurance à tout moment, et le questionnaire de santé ne fera plus partie des obligations pour les emprunteurs de moins de 60 ans à la date de fin de prêt, et pour un montant de prêt de 200 000 € maximum par personne. L'OAT (Obligations assimilables du Trésor) 10 ans, titre obligataire qui sert de référence aux taux immobiliers, affiche également un rebond de 0,3 % en février, ce qui a engendré une répercussion mécanique sur les taux.
Quelle tendance pour les taux de crédit à venir ?
Il est difficile de faire un pronostic sur la tendance à venir. Néanmoins, on peut affirmer que les indices des prix à la consommation, qui ne cessent de grimper, tendent à présager une poursuite des hausses sur le marché du crédit immobilier. Par ailleurs, le mécanisme du taux d'usure très bas fin 2021, associé à une hausse des taux de crédit, pourrait également impacter les budgets les plus faibles. Il sera en effet plus difficile pour les acheteurs aux dossiers les plus fragiles de décrocher un financement pour un projet immobilier. Reste à tabler sur la compétitivité des établissements bancaires, qui devront proposer des taux attractifs pour soutenir la concurrence...
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